2006.11.06 Monday
スポンサーサイト
この広告は60日以上更新がないブログに表示されております。
新しい記事を書くことで広告を消すことができます。
新しい記事を書くことで広告を消すことができます。
- | permalink | - | -
<< October 2011 | 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 >>
2006.11.06 Monday
岡山の不動産について・・・
都市圏から流れてきたファンドの資金が岡山の不動産市況を変えつつあります。
居住用は新築ラッシュによる需給バランスが崩れかけていて築浅の物件がまともに影響を受けており売るに売れない状況になりつつあり、区分所有の投資についても利回り確保が難しくなってきています。
なんだか暗い事ばかり並べておりますが、こういう状況だからこそ不動産のプロが必要になってくるのではと個人的には考えております。
居住用・非居住用を問わず、これからは街並みの一部として地域の価値を高める役割を果たせるような不動産を購入することが資産価値を暴落させないポイントだと考えます。
昨日、お会いしたお客様が「株式にはテクニカル分析があるが、不動産投資にはテクニカル分析が無く短期トレードをするのは非常に難しい」と仰られていましたが、私も全くの同感です。
だからこそ我々のような不動産の価格に対して日常的に触れている者や、当社には投資事業部がございますが、不動産投資のプロとしての意見(ファンダメンタル分析)が求められる時代になってきたように感じます。
自住・投資を問わず不動産のことならウェーブハウスにお任せ下さいませ。
居住用は新築ラッシュによる需給バランスが崩れかけていて築浅の物件がまともに影響を受けており売るに売れない状況になりつつあり、区分所有の投資についても利回り確保が難しくなってきています。
なんだか暗い事ばかり並べておりますが、こういう状況だからこそ不動産のプロが必要になってくるのではと個人的には考えております。
居住用・非居住用を問わず、これからは街並みの一部として地域の価値を高める役割を果たせるような不動産を購入することが資産価値を暴落させないポイントだと考えます。
昨日、お会いしたお客様が「株式にはテクニカル分析があるが、不動産投資にはテクニカル分析が無く短期トレードをするのは非常に難しい」と仰られていましたが、私も全くの同感です。
だからこそ我々のような不動産の価格に対して日常的に触れている者や、当社には投資事業部がございますが、不動産投資のプロとしての意見(ファンダメンタル分析)が求められる時代になってきたように感じます。
自住・投資を問わず不動産のことならウェーブハウスにお任せ下さいませ。
2006.11.03 Friday
噂の3000円チラシ・・・
11月の初めからウェーブハウスのイベント第２弾
3,000円チラシを担当地区である中央小・岡南小・清輝小区のマンションに配布しております
少しでも早く皆様に見て頂ければと思いまして殆ど１日中、自転車で配布しておりました。
この3,000円チラシとはどういうものか説明しますと、当社にご売却の相談でお問い合わせを頂いたお客様の中で、3,000円チラシを見てお問い合わせを頂き査定額まで提示させていただいたお客様に3,000円の商品券をプレゼントさせて頂いております。
ポイントは売却の契約を結ばなかったお客様にもプレゼントさせて頂いているという所です。
怪しい・・・とお感じになっておられるお客様もおられると思いますが、当社の目的はまずお客様からご相談を頂ける不動産屋になることを第１の目的として、あなたの街の相談者になるというスローガンを掲げて活動しておりますのでお気軽に一報いただければと思いますので宜しくお願い致します
3,000円チラシを担当地区である中央小・岡南小・清輝小区のマンションに配布しております少しでも早く皆様に見て頂ければと思いまして殆ど１日中、自転車で配布しておりました。
この3,000円チラシとはどういうものか説明しますと、当社にご売却の相談でお問い合わせを頂いたお客様の中で、3,000円チラシを見てお問い合わせを頂き査定額まで提示させていただいたお客様に3,000円の商品券をプレゼントさせて頂いております。
ポイントは売却の契約を結ばなかったお客様にもプレゼントさせて頂いているという所です。
怪しい・・・とお感じになっておられるお客様もおられると思いますが、当社の目的はまずお客様からご相談を頂ける不動産屋になることを第１の目的として、あなたの街の相談者になるというスローガンを掲げて活動しておりますのでお気軽に一報いただければと思いますので宜しくお願い致します
2006.10.30 Monday
本日はお客様に
物件をご提案致しましたホークメゾンおかやま503号室を買い付け申し込みを頂きました
実は、当初違う物件でのお問い合わせでしたが、お客様のご希望を伺っているとホークメゾンの方が絶対にご満足していただけると確信いたしましたのでご紹介させて頂きました。
お客様も大変お気に入られて即購入という結論になりましたので、私としても喜びが大きいものになりました
今後もお客様にご満足いただけるよう誠実さを忘れずに業務に従事して行こうと思いました。
実は、当初違う物件でのお問い合わせでしたが、お客様のご希望を伺っているとホークメゾンの方が絶対にご満足していただけると確信いたしましたのでご紹介させて頂きました。
お客様も大変お気に入られて即購入という結論になりましたので、私としても喜びが大きいものになりました
今後もお客様にご満足いただけるよう誠実さを忘れずに業務に従事して行こうと思いました。
2006.10.29 Sunday
本日は桑田町パークマンション1001号の
契約がありまして今回は売主様のお世話をさせて頂きました。
今後は決済に向け買主様の準備を進めていくことになります。何事も無く終わるよう最善を尽くして参りますのでＴ様、Ｉ様よろしくお願い致します
明日は、Ｓ様に合う物件を案内する予定となっております。仲介業者としてベストの提案ができるよう只今、物件を精査中です
私がＳ様にご満足していただける物件をご紹介いたしますのでお任せ下さい
今後は決済に向け買主様の準備を進めていくことになります。何事も無く終わるよう最善を尽くして参りますのでＴ様、Ｉ様よろしくお願い致します
明日は、Ｓ様に合う物件を案内する予定となっております。仲介業者としてベストの提案ができるよう只今、物件を精査中です
私がＳ様にご満足していただける物件をご紹介いたしますのでお任せ下さい
2006.10.26 Thursday
本日は１日中・・・
外回りで管理人さんの所に訪問し、マンションについて色々アドバイスを頂いたり、
チラシ配布を行ってようやく帰社しました。
自転車での移動なのでダイエットに効果的かもしれないです
帰社したら事務作業がてんこ盛りでして心が折れそうになってます。
週末は契約が入っていたり交渉中の話が結論がでたりと忙しくなりそうですので
今のうちに片付けておかないとってな感じです。
ちなみに今日の昼は公園で昼食をしましたが、その時、猫に弁当を襲われそうになったのが今日一番の刺激でした
チラシ配布を行ってようやく帰社しました。
自転車での移動なのでダイエットに効果的かもしれないです
帰社したら事務作業がてんこ盛りでして心が折れそうになってます。
週末は契約が入っていたり交渉中の話が結論がでたりと忙しくなりそうですので
今のうちに片付けておかないとってな感じです。
ちなみに今日の昼は公園で昼食をしましたが、その時、猫に弁当を襲われそうになったのが今日一番の刺激でした
2006.10.23 Monday
本日は朝日プラザ岡山西古松の
買い付け申し込みを頂きました
Ｇ様、成約に向かうよう全力で取り組みます。
ご来店されてから10日足らずというスムーズに巡り会う方もおられれば、なかなか巡り会えない方もおられたりと、この仲介という仕事に携わっていますと本当に人と人、人と物件というのは縁なんだなぁと痛感いたします。
ですから、これから物件を探そうとされている方に願うのは、
ご自身の友人や恋人のように物件にも一長一短あって、そこを
どこまで許容できるかだと思います。
これが中古マンションを探すうえでの極論となりますので1人でも多くの方に
良い縁結びが出来るようお伝えしていければと思います。
Ｇ様、成約に向かうよう全力で取り組みます。
ご来店されてから10日足らずというスムーズに巡り会う方もおられれば、なかなか巡り会えない方もおられたりと、この仲介という仕事に携わっていますと本当に人と人、人と物件というのは縁なんだなぁと痛感いたします。
ですから、これから物件を探そうとされている方に願うのは、
ご自身の友人や恋人のように物件にも一長一短あって、そこを
どこまで許容できるかだと思います。
これが中古マンションを探すうえでの極論となりますので1人でも多くの方に
良い縁結びが出来るようお伝えしていければと思います。
2006.10.19 Thursday
銀行に否認されないためには・・・
本日は、銀行に住宅ローン事前審査を否認されないためには、どのような準備をすれば良いのかという所をお伝えしようと思います。
�（嶌冏耄─ΑΑ�住宅ローンの年間返済比率について25％以内に収まるよう購入物件を再検討するなど借入金額を減額する。カードローンについては、借入残高の有無にかかわらず融資極度額を借入金残高とみなす場合が多いので、使用しない枠は解約する。
��年収不足・・・配偶者の収入合算、連帯債務、資力のある人に連帯保証についてもらう等を検討する。自営業者の場合は、取引銀行に住宅ローンとしてではなく、一般融資として申し込むことにより業況がよければ融資を受けられる場合があります。
�６仟廓�数不足・・・キャリアアップしていく転職の場合については、かえって増収となる場合もあるので転職理由の実態を銀行に説明しておく。
�っ賃凌�用生命保険に加入できない場合・・・住宅金融公庫の融資・フラット35などの団信任意加入の融資を利用する。また、推定相続人の連帯保証や即加入できる生命保険への質権設定を検討する。←この場合、保険会社が了承しない場合があるので注意してください。
�ナ嶌冤�歴・・・延滞があるため否認された場合については対策がありません。が、延滞履歴があっても融資をするノンバンクがあります。注意！延滞が発生すること事態にライフプラン上、問題が生じている場合が多いので、無理に住宅ローンを組むことを考えるよりも今後のライフプランの建て直しを考えることを優先すべきです。
銀行に否認されないための準備としては以上になります。
総論としては、銀行のローン審査は公的融資と異なり、単純に公表されている融資基準に合っているかではなく、実質的な返済能力を見ます。また、審査担当者の主観も入るので同じ銀行でも支店や担当者により結果が異なる場合もあります。また、融資条件に抵触しそうな場合でも事前の対策でパスすることもありますので識者に相談することがポイントとなります。
当社ウェーブハウスでは、購入希望のお客様に無理なく返済できるプランを提案させて頂いております。また、住宅ローンにかかわる様々な相談も随時受け付けておりますので、今後マイホームを考えている方は当社まで是非ご一報下さい。
�（嶌冏耄─ΑΑ�住宅ローンの年間返済比率について25％以内に収まるよう購入物件を再検討するなど借入金額を減額する。カードローンについては、借入残高の有無にかかわらず融資極度額を借入金残高とみなす場合が多いので、使用しない枠は解約する。
��年収不足・・・配偶者の収入合算、連帯債務、資力のある人に連帯保証についてもらう等を検討する。自営業者の場合は、取引銀行に住宅ローンとしてではなく、一般融資として申し込むことにより業況がよければ融資を受けられる場合があります。
�６仟廓�数不足・・・キャリアアップしていく転職の場合については、かえって増収となる場合もあるので転職理由の実態を銀行に説明しておく。
�っ賃凌�用生命保険に加入できない場合・・・住宅金融公庫の融資・フラット35などの団信任意加入の融資を利用する。また、推定相続人の連帯保証や即加入できる生命保険への質権設定を検討する。←この場合、保険会社が了承しない場合があるので注意してください。
�ナ嶌冤�歴・・・延滞があるため否認された場合については対策がありません。が、延滞履歴があっても融資をするノンバンクがあります。注意！延滞が発生すること事態にライフプラン上、問題が生じている場合が多いので、無理に住宅ローンを組むことを考えるよりも今後のライフプランの建て直しを考えることを優先すべきです。
銀行に否認されないための準備としては以上になります。
総論としては、銀行のローン審査は公的融資と異なり、単純に公表されている融資基準に合っているかではなく、実質的な返済能力を見ます。また、審査担当者の主観も入るので同じ銀行でも支店や担当者により結果が異なる場合もあります。また、融資条件に抵触しそうな場合でも事前の対策でパスすることもありますので識者に相談することがポイントとなります。
当社ウェーブハウスでは、購入希望のお客様に無理なく返済できるプランを提案させて頂いております。また、住宅ローンにかかわる様々な相談も随時受け付けておりますので、今後マイホームを考えている方は当社まで是非ご一報下さい。
2006.10.18 Wednesday
担保物件の適格性
住宅ローンの担保物件の評価について、中古物件については取引事例を元に行います。新築物件については、事実上の購入価格や建築費用を元に担保評価する場合が多いです。
権利関係については、所有権が短期間に転々と移転している場合、何らかの問題が隠れている可能性があると判断されマイナス点となることがあります。
また、差し押さえ等の所有権移転請求権仮登記など、買主の権利を制約するような権利が付着している場合についても、権利移転されるまでに抹消することが大前提となりますが、このような物件も問題含みとみなされマイナス点となります。
担保物件の適格性については、一般的にこれくらいですが、例外として対象物件が市街化調整区域にある場合は敷地に幅員４ｍ以上の道路に２メートル以上接しているかをチェックする。私道の場合は、道路としての位置指定を受けているかチェックし、私道の持分について抵当権の設定を行います。
借地上に建物が存在する場合については、地主に「抵当権実行の場合、競落者に借地権を譲渡することに承諾する」といった借地に関する念書を徴求します。
担保物件の適格性については、こんな感じです。
次回からは、銀行に事前審査で否認されないための準備をお送りいたします。
実は、銀行の事前審査で否認されると他の銀行でも信用情報機関へ照会すれば、否認の履歴が残りますので他からも借り難くなる場合もありますので侮れないポイントなのです。
権利関係については、所有権が短期間に転々と移転している場合、何らかの問題が隠れている可能性があると判断されマイナス点となることがあります。
また、差し押さえ等の所有権移転請求権仮登記など、買主の権利を制約するような権利が付着している場合についても、権利移転されるまでに抹消することが大前提となりますが、このような物件も問題含みとみなされマイナス点となります。
担保物件の適格性については、一般的にこれくらいですが、例外として対象物件が市街化調整区域にある場合は敷地に幅員４ｍ以上の道路に２メートル以上接しているかをチェックする。私道の場合は、道路としての位置指定を受けているかチェックし、私道の持分について抵当権の設定を行います。
借地上に建物が存在する場合については、地主に「抵当権実行の場合、競落者に借地権を譲渡することに承諾する」といった借地に関する念書を徴求します。
担保物件の適格性については、こんな感じです。
次回からは、銀行に事前審査で否認されないための準備をお送りいたします。
実は、銀行の事前審査で否認されると他の銀行でも信用情報機関へ照会すれば、否認の履歴が残りますので他からも借り難くなる場合もありますので侮れないポイントなのです。
2006.10.16 Monday
計画の妥当性について
本日は、住宅ローン審査の審査項目である計画の妥当性についてお伝えします。
計画の妥当性については、取得物件が申し込み人にとって、
�）椰佑良蘆看塾呂�らみて過大ではないか
�∧�件の部屋数や面積が家族構成から見て適正か
をチェックします。
銀行が返済負担率を計算する場合、現在の金利ではなく、将来の上昇を見込んで３〜４％台を用いて計算しています。→これを審査金利といいます。
この審査金利の取り方により借入可能額が大きく変わります。
また、銀行の融資基準で定める返済負担率は極めて甘いので、
しっかりとしたライフプランを立てる必要があります。
簡単に申しますと銀行は税込み収入で審査を行いますが、住宅ローン支払いは税引き後の手取りベースで返済を行うためここにギャップが発生します。
最後に、住宅ローンの完済時年齢については８０歳としている銀行が多いのでその辺りについてもライフプランをしっかり立てる必要があります。
次回は、担保物件の適格性についてお伝えいたします。
計画の妥当性については、取得物件が申し込み人にとって、
�）椰佑良蘆看塾呂�らみて過大ではないか
�∧�件の部屋数や面積が家族構成から見て適正か
をチェックします。
銀行が返済負担率を計算する場合、現在の金利ではなく、将来の上昇を見込んで３〜４％台を用いて計算しています。→これを審査金利といいます。
この審査金利の取り方により借入可能額が大きく変わります。
また、銀行の融資基準で定める返済負担率は極めて甘いので、
しっかりとしたライフプランを立てる必要があります。
簡単に申しますと銀行は税込み収入で審査を行いますが、住宅ローン支払いは税引き後の手取りベースで返済を行うためここにギャップが発生します。
最後に、住宅ローンの完済時年齢については８０歳としている銀行が多いのでその辺りについてもライフプランをしっかり立てる必要があります。
次回は、担保物件の適格性についてお伝えいたします。
2006.10.08 Sunday
前回の続きで銀行審査のポイント
前回からの続きで審査のポイントについて解説いたします。
�／醜�人の属性・・・住宅ローン審査においては、申込人の属性を最も重要視します。具体的には、前回お伝えした個人信用情報機関へ照会をかけ、申込人の債務の状況・弁済状況を把握し、過剰貸付や多重債務を未然に防ぐ目的で行います。また、過去の銀行のデータから大企業と中小企業では債務弁済の延滞確立に差があるというデータから会社規模や業種・職種も審査対象となります。最後に申込人の所得を審査します。所得は、最も重要視されるポイントとなり、一般的に自営業者よりも給与所得者（従業者）の方が安定性があるので所得証明は原則として前年の源泉徴収票の提出のみで済みます。自営業者の場合は、所得の変動幅が大きくなるので過去３年分の確定申告書・決算報告書・納税証明書などを要求され審査が厳しくなります。
一般的に自営業者が審査で引っ掛かる場合の多くは、節税対策のため所得を極端に押さえているケースが多く、給与所得者の場合では、他の債務の状況や返済履歴に関する部分で引っ掛かるケースが大半となります。
近年、大手銀行を中心に審査事務の効率化と主観性の排除のため、自動審査が普及されてきています。
人を機会が審査する時代に違和感を感じているのは私だけでしょうか・・・。
次回は、計画の妥当性についてお伝えします。
�／醜�人の属性・・・住宅ローン審査においては、申込人の属性を最も重要視します。具体的には、前回お伝えした個人信用情報機関へ照会をかけ、申込人の債務の状況・弁済状況を把握し、過剰貸付や多重債務を未然に防ぐ目的で行います。また、過去の銀行のデータから大企業と中小企業では債務弁済の延滞確立に差があるというデータから会社規模や業種・職種も審査対象となります。最後に申込人の所得を審査します。所得は、最も重要視されるポイントとなり、一般的に自営業者よりも給与所得者（従業者）の方が安定性があるので所得証明は原則として前年の源泉徴収票の提出のみで済みます。自営業者の場合は、所得の変動幅が大きくなるので過去３年分の確定申告書・決算報告書・納税証明書などを要求され審査が厳しくなります。
一般的に自営業者が審査で引っ掛かる場合の多くは、節税対策のため所得を極端に押さえているケースが多く、給与所得者の場合では、他の債務の状況や返済履歴に関する部分で引っ掛かるケースが大半となります。
近年、大手銀行を中心に審査事務の効率化と主観性の排除のため、自動審査が普及されてきています。
人を機会が審査する時代に違和感を感じているのは私だけでしょうか・・・。
次回は、計画の妥当性についてお伝えします。
RECOMMEND
![素材満載 ブログで作る かんたんホームページ [CD-ROM付き]](http://ecx.images-amazon.com/images/I/61XF13WMY1L._SL160_.jpg)
SPONSORED LINKS
SELECTED ENTRIES
- 岡山の不動産について・・・ (11/06)
- 噂の3000円チラシ・・・ (11/03)
- 本日はお客様に (10/30)
- 本日は桑田町パークマンション1001号の (10/29)
- 本日は１日中・・・ (10/26)
- 本日は朝日プラザ岡山西古松の (10/23)
- 銀行に否認されないためには・・・ (10/19)
- 担保物件の適格性 (10/18)
- 計画の妥当性について (10/16)
- 前回の続きで銀行審査のポイント (10/08)
RECENT COMMENTS
- 岡山の不動産について・・・
⇒ みっくみく (08/26) - 岡山の不動産について・・・
⇒ アジャ公 (05/03) - 岡山の不動産について・・・
⇒ 底辺ドカタ (10/04) - 岡山の不動産について・・・
⇒ 見習いの豚 (07/10) - 岡山の不動産について・・・
⇒ チュパカブラ (07/06) - 岡山の不動産について・・・
⇒ 初セッ○ス大成功！！ (01/16)
RECENT TRACKBACK
- 岡山の不動産について・・・
⇒ ガリガリ (02/21) - 岡山の不動産について・・・
⇒ 国際派 (02/14) - 岡山の不動産について・・・
⇒ 大岩井 (02/07) - 岡山の不動産について・・・
⇒ キングダム (02/03) - 岡山の不動産について・・・
⇒ 海のくまさん (01/27) - 岡山の不動産について・・・
⇒ ドライブ好き (01/15) - 岡山の不動産について・・・
⇒ チリチリ (01/10) - 岡山の不動産について・・・
⇒ まさーしー (01/02) - 岡山の不動産について・・・
⇒ ヒゲメタボ (12/27) - 岡山の不動産について・・・
⇒ しっかり者 (12/20)
ARCHIVES
- November 2006 (2)
- October 2006 (12)
- September 2006 (12)
- August 2006 (14)
MOBILE
PROFILE
Copyright (C) 2011 JUGEM Some Rights Reserved.